房地產(chǎn)（房地產(chǎn)行業(yè)分析報告）行業(yè)融資方面接連傳出振奮人心的消息：新城發(fā)展子公司成功發(fā)行1.6億美元優(yōu)先擔保票據(jù)，保利發(fā)展擬發(fā)行不超過150億元公司債券，萬達集團披露2025年年度第一期中期票據(jù)募集情況，首期發(fā)行10億元。另據(jù)中指研究院9月25日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年前8個月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額達3808.9億元，同比微增0.8%。

在筆者看來，在行業(yè)深度調(diào)整期，多家房企嘗試市場化融資且屢屢闖關(guān)成功，不僅為房企增厚融資現(xiàn)金流，更有利于其保交樓及經(jīng)營回歸正軌，還將在多方面助力行業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，修復市場整體信心。

其一，信用債是融資“主力軍”，為降低行業(yè)資產(chǎn)負債率提供有力支撐。從中指研究院監(jiān)測的今年前8個月的房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)看，信用債融資以2290.9億元的規(guī)模占據(jù)60.1%的比重，仍是房企融資大頭。在經(jīng)歷了“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的陣痛后，降負債已成為行業(yè)共識，而信用債的持續(xù)供給恰是優(yōu)化資產(chǎn)負債表的重要抓手。

一方面，企業(yè)通過信用債置換高息債務，可直接降低融資成本，如龍湖集團年內(nèi)累計兌付債券本息約145億元，持續(xù)減債實現(xiàn)有息負債規(guī)模下行；另一方面，企業(yè)發(fā)行公司債券或者從大股東處獲得信用債融資，為保障日常經(jīng)營正常和債務重組贏得空間。由此可見，信用債市場的穩(wěn)定運行，正逐步緩釋行業(yè)償債壓力，有助于風險出清，進一步筑牢財務安全底線。

其二，為項目建設注入“強心劑”，加快實現(xiàn)“保交樓、保民生”目標。當前房企融資已跳出依靠開發(fā)貸、信用債等傳統(tǒng)模式，形成“白名單”機制與創(chuàng)新工具互為補充的多元體系。

尤其在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下，“白名單”項目融資規(guī)模持續(xù)擴大。當前，全國多地提出“應貸盡貸、應展盡展”目標，加速資金落地效率。9月22日，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤介紹，“白名單”項目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付。在業(yè)內(nèi)看來，協(xié)調(diào)機制建立了以房地產(chǎn)項目而非企業(yè)為核心、資金封閉運轉(zhuǎn)的融資新模式，既滿足項目的合理融資需求，也保障了金融機構(gòu)的風險防控需求，更有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益。

多元融資體系協(xié)同發(fā)力則體現(xiàn)在經(jīng)營性物業(yè)貸、公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS等工具的廣泛應用上，這些創(chuàng)新融資工具正推動房地產(chǎn)融資從“增量依賴”轉(zhuǎn)向“存量激活”。比如，自經(jīng)營性物業(yè)貸放開后，持有大量商業(yè)資產(chǎn)的房企接住了這波利好。2024年初以來，招商蛇口、龍湖集團、新城控股等多家房企憑借抵押商場等經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款多達數(shù)百億元，為企業(yè)補充流動資金，加快項目交付，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式提供新動能。